Pepatah lama tentang real estat - lokasi, lokasi, lokasi - adalah faktor besar dalam biaya rata-rata untuk ruang ritel per kaki persegi. Kota atau kota kecil, pusat atau sisi jalan yang ramai, sisi cerah atau sisi teduh - ini menentukan harga rata-rata lokal. Akan lebih baik jika membayar lebih untuk suatu lokasi jika diterjemahkan menjadi lalu lintas pejalan kaki yang lebih tinggi. Namun, untuk toko-toko tujuan, mungkin ada untungnya sedikit keluar dari jalur yang dilalui dengan baik.
Kiat
-
Ruang ritel di Greater New York adalah contoh yang bagus tentang seberapa banyak lokasi mempengaruhi harga. Di St. George di Pulau Staten, ruang dapat dimiliki hanya dengan $ 10 per kaki persegi, tetapi hanya 40 menit jauhnya, di Upper Fifth Avenue Manhattan yang didambakan, toko-toko membayar sebanyak $ 3.900 per kaki persegi di yang kedua terbesar di dunia jalan ritel mahal.
Pertimbangan Utama
Toko yang berdiri sendiri tidak mendapatkan bonus bawaan dari lalu lintas pejalan kaki yang mapan yang didapat toko yang baik di mal, dan ini sering kali diterjemahkan ke biaya yang lebih rendah per kaki persegi. Terletak di jalan keluar tol membuat ruang lebih terjangkau daripada terselip di jalan pejalan kaki yang populer. Tetapi masing-masing ruang ini ideal untuk toko yang berbeda.
Di antara banyak pertanyaan yang perlu Anda renungkan adalah: Apakah parkir sudah termasuk? Apakah Anda akan membayar pemeliharaan area umum pemilik di jalan-jalan mal atau pemeliharaan tempat parkir? Akankah pemilik menagih Anda untuk asuransi kerusakan? Ini semua bisa menjadi add-on di atas harga yang tercantum per kaki persegi, tetapi mereka harus dimasukkan dalam perhitungan Anda.
Harga ruang ritel bervariasi dari jalan ke jalan, apalagi kota ke kota dan negara bagian. Misalnya, Lincoln, Nebraska, harga bisa menjadi penghalang secara regional, tetapi menjadi tawa bagi pemilik bisnis Manhattan. Sangat penting bagi Anda untuk mengetahui biaya lokal dan kemampuan penjualan per kaki persegi di industri Anda secara regional karena pepatah lama ini juga berlaku untuk ruang ritel: Limbah tidak, tidak mau. Pada dasarnya, jangan membayar ruang yang tidak dapat Anda konversi menjadi penghasilan.
Menyewa Ruang
Ruang ritel di Greater New York adalah contoh yang bagus tentang seberapa banyak lokasi mempengaruhi harga. Di St. George di Pulau Staten, ruang dapat dimiliki hanya dengan $ 10 per kaki persegi, tetapi hanya 40 menit jauhnya, di Upper Fifth Avenue Manhattan yang didambakan, toko-toko membayar sebanyak $ 3.900 per kaki persegi di yang kedua terbesar di dunia jalan ritel mahal.
Sementara itu, Lincoln Road Miami adalah lokasi ritel terkuat keenam di negara itu, dan pengecer di sana membayar rata-rata $ 350 per kaki persegi. Nomor 10 dalam daftar itu adalah Highland Park Village di Dallas / Fort Worth, dengan rata-rata $ 175 per kaki persegi. Ketika leasing, harga per kaki persegi biasanya merupakan harga sewa tahunan, sehingga dibutuhkan beberapa perhitungan matematika untuk mendapatkan total bulanan: Kalikan jumlah kaki persegi dalam ruang dengan harga per kaki persegi, kemudian bagi dengan 12. Hasilnya adalah $ 28 per kaki persegi untuk ruang 978 kaki persegi yang berhasil menjadi $ 2.282 per bulan.
Studi Kasus di Cleveland
Untuk perspektif tentang pasang surut di kota yang khas, pertimbangkan Cleveland, di mana lowongan ritel meningkat dalam ekonomi yang stagnan. Stagnasi berdampak pada harga dari satu lingkungan ke lingkungan lainnya ketika penduduk bergerak keluar, jalan-jalan lari ke bawah dan pola lalu lintas berubah. Sementara itu, daerah lain, terutama di pinggiran kota, tumbuh ketika orang melihat ke lingkungan yang mereka anggap lebih baik untuk gaya hidup mereka.
Rata-rata regional Cleveland awal 2017 pada ruang ritel adalah $ 12,13 per kaki persegi berkat rata-rata tingkat kekosongan 11 persen di ruang ritel di seluruh kota. Seperti halnya kota mana pun, kekosongan memengaruhi harga secara drastis dan merupakan faktor pengungkit yang besar dalam negosiasi. Area di Cleveland dengan 26 persen lowongan meminta di bawah $ 8 per kaki persegi, tetapi di mana hanya ada lowongan 1,5 sampai 3 persen, tuan tanah meminta antara $ 22 dan $ 25,88 per kaki persegi. Ini semua tentang penawaran dan permintaan.
Harga Bukan Semua Itu Penting
Tingkat besar pada ruang ritel bisa menyesatkan. Apa gunanya membayar $ 7 per kaki persegi jika Anda tidak bisa membuat pelanggan berkunjung? Bagaimana jika mereka menganggap daerah itu tidak aman? Bisakah mereka memarkir mobil mereka tanpa khawatir akan pembobolan? Seperti apa transit komuter di daerah itu? Apakah ada toko lain yang akan memberi pelanggan alasan untuk menghabiskan waktu di dekat sini?
Calon klien bisnis harus memperhitungkan faktor ruang Anda. Pelanggan muda yang hip tidak mungkin berbelanja dengan kerudung mewah, kelas atas, jadi menemukan ruang kelas menengah sepertinya lebih cocok daripada yang mahal $ 25,88 per kaki persegi yang dibayarkan di Beachwood, Cleveland. Sementara itu, pelanggan lanjut usia cenderung mengunjungi tempat-tempat yang tidak memiliki tempat parkir yang dialokasikan atau yang membutuhkan jarak berjalan kaki yang jauh.
Penelitian adalah Segalanya
Calon pemilik toko bertanggung jawab untuk meneliti secara regional, sampai ke tingkat jalan, untuk memastikan mendapat nilai yang besar. Ini membantu untuk bekerja dengan agen real estat komersial yang cerdas yang tidak hanya menyemburkan statistik, tetapi dapat mendukung klaim dengan dokumentasi. Tetapi perlu diingat bahwa agen memiliki sesuatu untuk diraih dari transaksi, jadi lakukan riset independen juga. Meja referensi di setiap perpustakaan kota harus memiliki majalah terbaru yang merinci penjualan dan harga sewa. Surat kabar regional adalah sumber yang bagus untuk tren pasar baru-baru ini, tetapi demikian juga tingkat pemantauan di bidang yang Anda minati. Berlanggananlah dengan buletin real estat komersial lokal dan perhatikan tren harga.
Miliki gagasan tentang angka penjualan konservatif per kaki persegi yang mungkin untuk bisnis Anda dan lakukan analisis biaya-manfaat dari sewa versus penjualan. Secara khusus mencari perbandingan antara jenis bisnis yang serupa. Pahami seperti apa lalu lintas pejalan kaki dan mobil di wilayah itu sepanjang tahun. Jalan di tepi pantai mungkin melakukan bisnis yang mematikan mulai Mei hingga September, tetapi ada alasan besar mengapa toko-toko tutup dan memancing di Januari.
Pada akhirnya, dengan pengetahuan yang baik tentang harga lokal, tren ritel, dan lalu lintas untuk area tertentu di wilayah Anda, bersama dengan pemahaman tentang penjualan lokal per kaki persegi, Anda dapat menemukan ruang ritel yang menjanjikan yang memungkinkan bisnis Anda berkembang.
