Agunan yang diambil alih yang dijual di gedung pengadilan sebenarnya terdiri dari tahap kedua dari proses penyitaan. Langkah pertama disebut pra-penyitaan, dan ketika bank atau pemegang hipotek memulai langkah-langkah untuk merebut kembali properti dan aset. Tahap akhir, pasca-penyitaan, terjadi setelah pelelangan, dan menempati periode waktu tertentu sebelum penawar tertinggi benar-benar dapat menguasai properti.
Pra-Penyitaan
Proses pra-penyitaan dimulai ketika pembayaran pertama tidak terjawab pada pinjaman hipotek. Akun ditandai dan pemegang hipotek mengawasi akun untuk pembayaran terlambat atau hilang lebih lanjut. Setelah akun dianggap terlalu menunggak, pemegang hipotek memulai dokumen untuk memiliki properti yang dijual di lelang gedung pengadilan. Dokumen ini biasanya mencakup pengajuan pemberitahuan niat dengan otoritas lokal yang tepat dan menempatkan pengumuman di surat kabar bahwa properti akan dijual pada tanggal tertentu.
Lelang Pengadilan
Di sebagian besar negara bagian, penawaran properti yang dijual di lelang gedung pengadilan dapat dimulai sebelum hari penjualan yang sebenarnya. Hari-hari ekstra ini ditambahkan untuk pemilik rumah pertama kali untuk mengajukan tawaran pada properti; jika tawaran yang diterima cukup tinggi untuk memuaskan pemegang hipotek, itu diterima dan lelang yang sebenarnya dibatalkan. Jika tidak ada tawaran yang diterima selama hari-hari pra-lelang, properti kemudian akan dijual di tangga gedung pengadilan. Di beberapa negara, pemegang hipotek memiliki hak untuk menentukan jumlah uang paling sedikit yang akan ia ambil (disebut cadangan) untuk properti yang dijual. Seringkali, properti lelang akan menjual jauh di bawah nilai pasar, sehingga menjadikan lelang sebagai kegiatan favorit spekulan real-estate dan investor lainnya.
Pasca-Penyitaan
Di lebih dari 12 negara bagian, ada masa tunggu sebelum penawar tinggi dapat memiliki properti. Waktu ini diperbolehkan sehingga pajak dan hak gadai serta sub-gadai lainnya dapat diselesaikan sebelum penjualan diselesaikan. Banyak negara bagian akan mengizinkan pemilik rumah asli untuk membeli kembali properti tersebut dengan harga penawaran tertinggi.
Kekurangan
Meskipun mendapatkan sepotong properti terbaik dengan harga lebih rendah mungkin tampak murah, ada beberapa faktor yang perlu diingat. Untuk satu, pemilik rumah asli mungkin masih tinggal di rumah, dan pembeli baru mungkin memerlukan bantuan hukum untuk mengusir mereka. Kedua, pemilik sebelumnya mungkin telah merusak bagian dalam ketika mereka pergi, membuat renovasi atau perbaikan properti lebih mahal. Untuk penyitaan yang dijual di tangga gedung pengadilan, inspeksi properti sebelumnya biasanya tidak disediakan. Kerugian ketiga adalah bahwa 100 persen dari harga tunai yang ditawarkan jatuh tempo ketika tawaran dinyatakan sebagai pemenang.
