Jika Anda berada dalam bisnis investasi real estat komersial, Anda akan terbiasa dengan kriteria penjaminan pinjaman seperti rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) dan rasio cakupan layanan utang (DSCR). Bank umumnya menggunakan metrik ini dalam memutuskan apakah mereka harus memberikan pinjaman. Hasil utang adalah anak baru di blok penjaminan emisi. Pemberi pinjaman menyukainya karena tidak seperti LTV dan DSCR, pemberi pinjaman tidak bergantung pada nilai pasar, periode amortisasi dan suku bunga yang dapat dimanipulasi atau yang berubah seiring waktu.
Kiat
-
Hasil utang menghitung risiko yang terkait dengan hipotek real estat komersial dengan membagi pendapatan operasi bersih properti dengan jumlah pinjaman.
Tes Risiko untuk Pinjaman Komersial
Sebagian besar bank menerapkan dua tes untuk menilai risiko yang terkait dengan pinjaman real estat komersial: rasio cakupan layanan utang dan rasio pinjaman terhadap nilai. Formula DSCR menilai apakah pendapatan operasional bersih dari properti - semua sewa dan pendapatan dari properti dikurangi biaya operasinya - melebihi pembayaran hipotek dengan penyangga yang sehat, sehingga Anda masih memiliki cukup uang untuk membayar pinjaman bahkan jika biaya naik atau sewa turun. Sebagai contoh, pemberi pinjaman mungkin memerlukan pendapatan operasional bersih (NOI) sebesar $ 1,50 untuk setiap $ 1 yang dipinjam.
Rasio LTV mewakili jumlah gadai hipotek dibagi dengan nilai properti. Jadi, jika Anda meminjam $ 500.000 untuk membiayai bangunan $ 800.000, LTV akan menjadi 62,5 persen. LTV yang rendah sekitar 75 persen atau kurang berarti bank memiliki peluang bagus untuk mendapatkan kembali uangnya dalam penjualan penyitaan meskipun properti tersebut menjadi kurang bernilai seiring berjalannya waktu.
Apa itu Hasil Hutang?
Masalah dengan LTV adalah ia berubah seiring perubahan nilai pasar properti, sehingga sulit untuk mendapatkan ukuran risiko statis dengan metrik ini. Demikian pula, karena perhitungan DSCR bergantung pada suku bunga pinjaman dan periode amortisasi, Anda dapat memanipulasi faktor-faktor ini untuk meningkatkan DSCR. Misalnya, menaikkan periode amortisasi dari 20 tahun menjadi 25 tahun dapat mencapai pembayaran pinjaman tahunan yang lebih rendah dan dengan demikian meningkatkan DSCR ke tingkat yang dapat diterima, meskipun pinjaman akan lebih mahal seiring waktu. Untuk mengkompensasi kegagalan ini, pemberi pinjaman biasanya membuang hasil utang ke dalam campuran underwriting. Hasil utang menawarkan cara lain untuk mengukur risiko pinjaman real estat komersial hanya dengan menggunakan NOI dan jumlah total pinjaman.
Cara Menghitung Utang
Perhitungannya sederhana untuk menghitung hasil utang: bagi pendapatan operasional bersih properti dengan jumlah pinjaman yang diusulkan. Misalnya, Anda membeli bangunan $ 1 juta, dan NOI adalah $ 50.000 per tahun. Anda memiliki uang tunai $ 300.000 dan ingin meminjam $ 700.000 untuk membeli gedung. Pemberi pinjaman menghitung hasil utang $ 50.000 / $ 700.000 atau 7,14 persen. Pemberi pinjaman umumnya menetapkan hasil utang minimum sebelum menyetujui hipotek. Jadi, Anda akan menemukan bahwa pemberi pinjaman membalikkan perhitungan untuk menghitung pinjaman hipotek, di mana NOI dibagi dengan hasil utang memberi jumlah pinjaman maksimum. Misalnya, jika pemberi pinjaman meminta hasil utang 10 persen, maka properti NOI $ 50.000 kami hanya akan memenuhi syarat untuk pinjaman $ 500.000.
Hasil Hutang vs. Kurs Cap
Investor real estat bermata elang akan mengakui bahwa definisi imbal hasil utang sangat mirip dengan tingkat suku bunga, yang membandingkan NOI dengan harga bangunan - $ 50.000 / $ 1 juta dalam contoh di atas atau 5 persen. Kesamaan disengaja. Itu karena pemberi pinjaman menggunakan formula hasil yang efektif untuk memahami jenis pengembalian investasi yang dapat diharapkan dari uangnya jika harus diambil alih. Rasio hasil utang yang lebih tinggi berarti ada lebih banyak uang sewa yang datang relatif terhadap ukuran pembayaran kembali pinjaman, sehingga ada peluang yang adil bahwa bank tidak akan kehilangan uang jika peminjam lalai dalam pembayaran hipotek.
Apa Hasil Hutang Bagus?
Di seluruh sektor real estat komersial, hasil utang minimum yang dapat diterima adalah 10 persen. Namun, angka aktual yang Anda kutip akan tergantung pada jenis properti, kekuatan keuangan penyewa, dan tingkat bunga. Jenis properti berisiko seperti hotel, yang mungkin memiliki tingkat lowongan yang berfluktuasi dan NOI yang tidak dapat diprediksi, biasanya menuntut hasil utang yang lebih tinggi daripada investasi kantor yang lebih stabil. Dalam pembicaraan pemberi pinjaman, hasil utang yang lebih tinggi menunjukkan "leverage yang lebih rendah," yang menunjukkan risiko pinjaman yang lebih rendah.
