Sebagai pemilik bisnis, Anda mungkin membutuhkan fasilitas baru, baik untuk memulai operasi bisnis Anda atau memperluas perusahaan yang sudah ada. Apa pun jenis bisnis yang Anda miliki, jenis properti yang akhirnya akan Anda pilih kemungkinan besar merupakan properti komersial. Bangunan komersial hanyalah properti real estat yang digunakan untuk tujuan bisnis. Properti komersial selanjutnya dapat dibagi menjadi enam subklasifikasi berdasarkan aktivitas bisnis spesifik yang dilakukan. Menyewa properti komersial untuk bisnis Anda biasanya tidak sesederhana dan semudah mengamankan sewa apartemen, misalnya. Negosiasi untuk bangunan komersial dan properti dapat menjadi sedikit lebih kompleks, seperti halnya persyaratan sewa, dengan sejumlah struktur sewa yang berbeda yang dapat ditawarkan oleh berbagai tuan tanah komersial.
Kiat
-
Bangunan komersial adalah bangunan yang digunakan untuk tujuan bisnis, baik secara langsung dengan merumahkan bisnis tertentu atau dengan menghasilkan keuntungan, seperti halnya dengan bangunan sewa tempat tinggal.
Apa Itu Bangunan Komersial?
Setiap bagian dari real estat yang digunakan untuk operasi dan kegiatan bisnis merupakan properti komersial, apakah itu tanah kosong atau diperbaiki dengan bangunan dan fasilitas lainnya. Bangunan komersial adalah setiap struktur di mana tujuan bisnis dikejar atau dioperasikan. Itu termasuk penggunaan langsung, di mana perusahaan melakukan bisnis di luar gedung itu sendiri, dan penggunaan tidak langsung, di mana bangunan itu sendiri adalah bisnis.
Contoh penggunaan langsung bangunan komersial akan mencakup toko kelontong atau toko mekanik yang berlokasi di gedung tersebut. Contoh penggunaan bisnis tidak langsung adalah bangunan apartemen, di mana sewa apartemen individu adalah aktivitas bisnis yang terjadi di gedung-gedung itu.
Bangunan dan properti yang ditetapkan sebagai komersial bersifat tunduk pada aturan pajak dan keuangan yang berbeda, serta persyaratan dan larangan hukum tambahan atau berbeda, dalam banyak kasus. Penunjukan komersial juga memicu berbagai aturan pembiayaan untuk pembelian, sewa, dan peningkatan.
Contoh Bangunan Komersial
Bangunan dan properti komersial umumnya diklasifikasikan ke dalam enam jenis atau kategori:
- Gedung kantor
- Bangunan ritel
- Bangunan industri
- Perumahan multi-keluarga
- Hotel dan motel
- Bangunan tujuan khusus
Apakah terletak di kota atau lingkungan pinggiran kota, gedung perkantoran adalah jenis bangunan komersial yang biasa dilihat. Dari bangunan kecil beberapa lantai hingga gedung pencakar langit setinggi ratusan kaki, gedung perkantoran dapat ditemukan di mana saja di Amerika Serikat dan negara maju lainnya. Satu subtipe spesifik dari gedung kantor, gedung kantor medis, dianggap sebagai penggunaan khusus. Bangunan kantor dari semua jenis dapat menyewakan kantor individu, suite atau lantai untuk banyak penyewa atau penyewa tunggal, yang kemudian membagi bangunan sesuai keinginan mereka. Dalam banyak kasus, gedung perkantoran ditawarkan kepada penyewa bersama dengan peluang untuk memiliki ruang yang dibangun sesuai spesifikasi penyewa.
Properti ritel dan bangunan menampung semua jenis toko penjualan ritel dan restoran. Segmen ini dari pasar properti komersial bisa sangat kompleks, dengan banyak peraturan zonasi lokal dan undang-undang negara berlaku untuk berbagai jenis bangunan ritel dan dengan harga sewa pasar sangat tergantung pada jenis bangunan, ukuran, tata letak dan jumlah dan jenis penyewa. Misalnya, properti ritel dapat berupa bangunan hunian tunggal, seperti outparcels yang menampung toko obat tunggal, atau properti multi-penyewa yang besar, seperti mal yang ditambatkan oleh beberapa toko besar dengan beberapa toko kecil, bilik, dan kios di antaranya.
Bangunan tempat pembuatan, perbaikan, penelitian dan pengembangan, serta gudang berlokasi dikenal secara kolektif sebagai bangunan industri. Bangunan-bangunan komersial ini cenderung terletak di zona-zona yang dirancang khusus yang dibuat oleh peraturan dan peraturan setempat. Mereka umumnya terletak di luar daerah perkotaan yang padat tetapi dekat dengan jalan raya antar negara bagian dan jalan raya, kereta api, dan depot transportasi penting lainnya. Seringkali, kawasan industri yang ditunjuk akan diorganisir menjadi taman industri yang menampung fasilitas untuk beberapa perusahaan. Karena kebisingan tambahan dan lalu lintas bangunan industri cenderung menghasilkan, daerah-daerah yang dikategorikan biasanya terisolasi oleh daerah penyangga dari lingkungan perumahan.
Bangunan komersial multi keluarga pada dasarnya dibatasi untuk semua perumahan real estat yang dapat menampung beberapa keluarga di tempat. Ini akan mengecualikan rumah keluarga tunggal tetapi akan mencakup pengembangan kondominium, apartemen dan townhome. Tempat tinggal multi-keluarga terlibat dalam tujuan komersial melalui investasi dan pengelolaan pemiliknya, dengan pendapatan mengalir melalui pembayaran sewa penduduk. Bangunan sewa apartemen diklasifikasikan lebih lanjut di sepanjang jalur berikut, berdasarkan lantai, lokasi dan ada tidaknya lift:
- Bangunan bertingkat tinggi termasuk satu lift atau lebih dan setidaknya sembilan lantai.
- Bangunan bertingkat menengah mencakup banyak lantai, meskipun biasanya kurang dari sembilan, dan sebuah lift.
- Bangunan walk-up memiliki beberapa lantai, biasanya empat hingga enam, tetapi tidak ada lift.
- Bangunan bergaya taman memiliki banyak apartemen dalam tiga atau lebih sedikit cerita dengan halaman atau lansekap seperti taman.
- Taman atau komunitas perumahan yang diproduksi (juga dikenal bahasa sehari-hari sebagai "taman trailer," meskipun ini sering dimaksudkan dalam arti yang merendahkan) menawarkan banyak lahan untuk disewakan kepada pemilik yang menempatkan rumah mobil atau pabrik mereka (rumah tunggal atau ganda) banyak dan menghubungkannya ke sumber utilitas yang ada.
- Perumahan tujuan khusus adalah segala jenis properti perumahan multi-keluarga yang didedikasikan untuk atau secara khusus ditujukan pada segmen tertentu dari populasi, seperti keluarga berpenghasilan rendah atau warga negara lanjut usia.
Properti hotel dan motel menyediakan akomodasi berdasarkan permintaan untuk pelancong bisnis dan rekreasi. Hotel dapat berskala besar dan baik hotel butik independen atau dimiliki rantai. Hotel dengan poin harga lebih tinggi cenderung menyediakan atau menyewakan ruang untuk bisnis pendukung lainnya yang memberikan nilai tambah bagi tamu hotel, seperti spa, salon rambut, restoran, bar dan pengecer pakaian. Di ujung lain dari spektrum adalah motel low-end tanpa fasilitas tambahan atau restoran di tempat. Selain itu, area resor besar dan kasino adalah properti hotel khusus yang menawarkan akomodasi pada berbagai titik harga.
Akhirnya, ada kategori “tujuan khusus” yang mencakup properti non-hunian yang dipegang oleh pemilik yang berinvestasi dalam real estat komersial, tetapi properti itu tidak secara alami memenuhi karakterisasi di atas, seperti arena bowling, lapangan golf mini, dan fasilitas penyimpanan.
Apa Arti Sewa Komersial?
Selain beberapa kategori properti komersial, Anda juga dapat menemukan berbagai jenis sewa komersial. Sementara perjanjian sewa komersial cenderung mengandung beberapa jenis klausul boilerplate umum, struktur spesifik dari persyaratan leasing dapat sangat berbeda, termasuk sebagian besar terutama kewajiban pembayaran penyewa. Jenis sewa mana yang tepat untuk bisnis Anda tergantung pada banyak faktor, termasuk rencana dan tujuan bisnis Anda untuk properti, proyeksi arus kas Anda dan uang tunai di tangan dan elemen-elemen lain dari keuangan dan operasi perusahaan Anda.
Suatu sewa tunggal atau sewa bersih mewajibkan penyewa untuk hanya membayar sewa reguler (namun itu dapat dihitung), utilitas dan pajak properti. Pemilik dalam sewa bersih atau tunggal-bersih mengurus (atau membayar) pemeliharaan, perbaikan, dan asuransi pada properti dan semua perbaikannya.
Sewa ganda bersih dan bersih-bersih biasanya mengharuskan penyewa untuk membayar sewa, utilitas, pajak properti dan asuransi untuk bangunan dan setiap bagian dari bangunan yang ditempati penyewa. Pemilik hanya membayar untuk pemeliharaan dan perbaikan atau melakukan ini dengan biaya sendiri. Dalam sewa triple-net, tuan tanah membayar untuk perbaikan struktural untuk properti atau bangunan saja, sementara penyewa menanggung semua biaya dan biaya lainnya selain dari sewa.
Terakhir, sewa penuh layanan dan sewa kotor yang dimodifikasi umumnya membagi biaya untuk perbaikan struktural dan semua biaya yang berada di bawah label "biaya operasi" (termasuk pajak properti, premi asuransi, utilitas, dan pemeliharaan) antara kedua belah pihak. Untuk bangunan yang menampung banyak penyewa, seperti mal dan plaza perbelanjaan, struktur sewa penuh layanan atau modifikasi adalah jenis yang paling umum diadopsi. Jika biaya operasi meningkat, sewanya tidak.
Menegosiasikan Sewa Komersial
Saat mencari properti komersial yang tepat untuk bisnis Anda, kesesuaian properti dan bangunannya untuk tujuan bisnis Anda hanyalah awal. Anda juga perlu mencapai kesepakatan dengan pemilik tentang persyaratan sewa komersial yang sesuai untuk kebutuhan, tujuan, dan keuangan bisnis Anda. Menegosiasikan persyaratan sewa komersial Anda bisa menjadi pengalaman yang menegangkan atau bahkan menimbulkan kecemasan jika Anda belum pernah melakukannya.
Sebagai alat negosiasi awal, selalu pintar untuk meneliti sewa untuk lokasi dan fasilitas yang sebanding. Cari tahu persyaratan sewa dan sewa yang ditawarkan untuk lokasi-lokasi tersebut, serta perbedaan signifikan di antara properti-properti tersebut sehingga Anda dapat mengatasi keberatan apa pun dari pemiliknya. Saat Anda selesai mengerjakan pekerjaan rumah dan memahami tarif sewa rata-rata di area tersebut, Anda lebih diberdayakan untuk mencapai persyaratan yang saling menguntungkan dan adil. Dengan cara yang sama, jika Anda menemukan banyak lokasi yang sama-sama cocok untuk perbandingan, Anda mungkin berada di pasar penyewa, dan Anda mungkin dapat mengubahnya menjadi keuntungan negosiasi. Paling tidak, Anda harus mempertimbangkan untuk meminta jangka waktu sewa yang lebih pendek (satu tahun, misalnya, bukan dua), dalam hal harga sewa mulai turun. Itu akan membebaskan bisnis Anda lebih cepat untuk menemukan serangkaian ketentuan yang lebih baik. Namun, ini mungkin bukan pendekatan terbaik, jika bisnis Anda memerlukan komitmen lokasi tetap, seperti restoran mewah.
Berbicara tentang masa sewa, perhatikan bagian perjanjian sewa ini. Jika Anda puas dengan lokasi dan aplikasi sewa perusahaan Anda disetujui oleh pemilik, pertanyaan terbesar berikutnya adalah jangka waktu sewa itu sendiri. Beberapa bisnis, seperti restoran, akan membutuhkan masa sewa lebih lama, tetapi untuk sebagian besar usaha kecil, jangka waktu satu atau dua tahun dengan periode perpanjangan opsional adalah yang paling umum dan umumnya paling cocok untuk penyewa. Anda akan menikmati kepastian dan waktu yang cukup untuk membangun operasi Anda dan menarik aliran klien atau pelanggan yang tepat ke lokasi itu, tetapi bisnis Anda tidak akan terikat dengan jangka panjang.
Akhirnya, perhatikan lebih dari sekadar jumlah uang sewa. Biaya lain, tergantung pada jenis spesifik struktur sewa yang Anda tawarkan, dapat menambah pengeluaran substansial untuk pengeluaran bangunan Anda dan membuat beban nyata pada anggaran Anda. Jika bisnis Anda akan bertanggung jawab atas biaya dan pengeluaran selain dari sewa, penting untuk mendapatkan perkiraan biaya-biaya tersebut untuk membuat anggaran dan perkiraan yang akurat untuk keuangan bisnis Anda.Biaya tersembunyi ini mungkin termasuk pemeliharaan atau pemeliharaan area umum dan bisa sangat besar. Untuk mengamankan persyaratan yang paling menguntungkan, pertimbangkan meminta topi atau jumlah maksimum, Anda mungkin dapat dinilai untuk barang-barang ini atau sebagai alternatif mempertimbangkan menukar struktur dengan yang di mana pemiliknya menanggung biaya-biaya tersebut dan bisnis Anda membayar sewa lebih tinggi. Ini akan menambah kepastian pada anggaran Anda dan membuat proyeksi keuangan jauh lebih mudah dan lebih akurat.
