Berinvestasi di apartemen multi-unit bisa menjadi cara yang bagus untuk menghasilkan pendapatan pasif dan kekayaan atau pengalaman menarik dan mengurangi kemiskinan. Sebelum Anda membeli bangunan multi-unit, pastikan Anda menilainya dengan benar. Berikut ini beberapa pedoman.
Item yang Anda butuhkan
-
Pensil dan kertas
-
Telepon
-
Sepatu kulit
-
Uang
Mulailah dengan uang tunai. Meskipun dimungkinkan untuk terlibat dalam investasi multi-unit dengan "tidak ada uang muka," kesepakatan seperti itu hanya sedikit dan jarang dan sulit untuk dinegosiasikan. Simpan uang Anda dan bawa uang tunai ke meja, meskipun itu hanya 5 persen. Simpan cadangan uang tunai untuk lowongan dan perbaikan.
Penelitian rent realistis. Sebelum membuat penawaran pada bangunan apa pun, pastikan Anda tahu harga sewa pasar untuk area tersebut. Berkeliling, lihat bangunan-bangunan yang sebanding, periksa iklan surat kabar, dan lakukan panggilan untuk berpura-pura menjadi penyewa. Anda harus dapat memperkirakan sewa secara akurat sebelum dapat membuat keputusan realistis tentang pembelian properti.
Tentukan penghasilan operasional bersih (NOI) untuk properti yang menarik minat Anda. NOI Anda adalah penghasilan yang tersisa setelah semua pengeluaran (termasuk tunjangan kekosongan tetapi tidak termasuk layanan hipotek dan pajak) telah dipenuhi. Misalnya, jika gedung Anda menghasilkan $ 100.000 per tahun dalam sewa (termasuk lowongan) dan memiliki $ 30.000 per tahun dalam pemeliharaan, utilitas, dll., NOI Anda adalah $ 70.000.
Tentukan nilai kapitalisasi untuk bangunan yang menarik minat Anda. Investasi rumah apartemen membutuhkan arus kas yang baik untuk bertahan dari lowongan, pemeliharaan dan perbaikan. Tingkat kapitalisasi adalah pendapatan bersih (bukan kotor) dibagi dengan harga beli. Jika Anda membeli bangunan seharga $ 500.000 dan memiliki penghasilan operasional bersih $ 50.000 per tahun sebelum pajak, laba atas investasi (cap rate) adalah 10% persen. Mengingat masalah menjalankan bangunan, apakah Anda benar-benar ingin membeli multiunit yang pengembaliannya lebih sedikit daripada yang Anda dapatkan pada CD yang bebas repot?
Tentukan Pengganda Tingkat Kotor. Ambil harga jual yang diusulkan dan bagi dengan pendapatan sewa bruto tahunan. Misalnya, jika harga pembelian adalah $ 500.000 dan sewa bruto tahunan adalah $ 50.000, GRM adalah 10. Bandingkan angka ini dengan beberapa listing di wilayah Anda dan Anda akan memiliki indikator kasar tentang bagaimana properti Anda dibandingkan dengan properti lain di pasar lokal.
Kiat
-
Memiliki strategi keluar. Apakah Anda akan meningkatkan gedung dan mendapatkan sewa yang lebih tinggi? Mengubahnya menjadi kondominium? Membuat perbaikan kosmetik dan membalik? Strategi Anda untuk meningkatkan nilai bangunan akan memainkan harga yang dapat Anda bayar.
Peringatan
Periksa setiap unit bangunan Anda. Cari noda yang mengindikasikan kebocoran di bawah wastafel dan di langit-langit. Periksa kondisi kabel, atap dan pipa ledeng dan pastikan masing-masing unit diukur dengan benar. Buat daftar perbaikan yang diperlukan dan gunakan itu sebagai titik negosiasi.
