Nilai pasar wajar suatu properti adalah nilai properti di pasar terbuka tanpa faktor eksternal. Nilai ini memiliki banyak kegunaan penting dan sangat penting dalam perceraian, ketika menghitung pajak, untuk penjualan rumah dan klaim asuransi. Sementara setiap properti yang diberikan memiliki nilai pasar wajar teoretis, menentukan bahwa nilai sebenarnya hampir mustahil. Itulah sebabnya ada banyak metode berbeda untuk menghitung nilai pasar wajar, yang masing-masing dapat lebih atau kurang akurat berdasarkan spesifikasi properti yang diberikan.
Apa Nilai Pasar Wajar?
Nilai pasar yang adil adalah salah satu konsep yang tampaknya sederhana yang dapat menjadi sangat kompleks dalam praktiknya. Sederhananya, nilai pasar wajar adalah harga yang akan dijual oleh sebuah properti di pasar terbuka saat ini tanpa tekanan eksternal seperti waktu atau kendala keuangan. Pada dasarnya, istilah ini mengacu pada harga terendah yang bersedia diterima oleh penjual dan harga paling kompetitif yang akan dibayar oleh pembeli jika tidak ada yang terburu-buru untuk membeli atau menjual, tidak juga tunduk pada kendala keuangan, dan keduanya memiliki pengetahuan yang masuk akal dari fakta yang bersangkutan. Nilai pasar wajar tunduk pada penawaran dan permintaan dan akan naik dan turun berdasarkan pasar saat ini.
Mengapa Nilai Pasar Wajar Penting
Nilai pasar wajar adalah penilaian yang tidak memihak dari suatu aset. Itu tidak terpengaruh oleh situasi keuangan atau emosional pembeli atau penjual. Untuk alasan ini, konsep ini sering digunakan untuk tujuan hukum, paling sering yang melibatkan pajak, asuransi dan transaksi real estat. Ini juga dapat digunakan dalam penyelesaian perceraian untuk memastikan kedua belah pihak menerima bagian keuangan yang sama dari aset meskipun kedua belah pihak tidak dapat memiliki bagian yang sama dari semua properti riil yang terlibat dalam perceraian. Pemerintah juga menggunakan domain untuk tujuan domain terkemuka ketika mereka merebut properti dari pemiliknya dan mengembalikannya berdasarkan nilai pasar yang adil.
Nilai Pasar Wajar dan Pajak
Nilai pasar wajar berguna ketika menentukan nilai properti yang digunakan dalam pengurangan pajak setelah kehilangan korban atau untuk sumbangan amal. Misalnya, jika pemilik kendaraan menyumbangkan mobilnya ke Good Will, ia dapat menghapus nilai pasar yang adil berdasarkan nilai mobil tersebut dalam transaksi pasar terbuka.
Nilai pasar wajar untuk keperluan pajak telah menjadi subjek dari banyak kasus pengadilan IRS karena sulit untuk ditentukan. Jika orang yang menyumbangkan mobilnya ke Good Will mencari nilai pasar yang adil dari kendaraannya, misalnya, ia dapat melihat penjualan yang sebanding di eBay Motors. Dia juga bisa menggunakan nilai yang dia bayar untuk mobil itu jika dia membelinya baru-baru ini, mendasarkan harganya pada penilaian dari seorang ahli lokal atau menghitungnya dalam sejumlah cara lain. Tetapi masing-masing metode ini dapat menghasilkan harga yang berbeda, jadi jika IRS percaya nilai pasar wajarnya terlalu tinggi, mereka dapat mengauditnya.
Nilai pasar yang adil juga digunakan dalam menentukan nilai rumah untuk pajak properti. Perbedaan antara harga beli dan nilai pasar wajar akan berfluktuasi seiring dengan berlalunya waktu, itulah sebabnya nilai ini harus dinilai secara teratur oleh penilai pajak kota atau administrator penilaian properti.
Pengadilan kemungkinan juga akan menggunakan nilai pasar wajar properti untuk keperluan pajak karena dapat membantu menentukan berapa banyak penerima manfaat almarhum perlu membayar pajak perkebunan. Nilai ini sangat penting dalam kasus-kasus ini karena umumnya jika harta warisan tidak disimpan oleh keluarga, itu akan dijual dengan cepat, sehingga nilainya tidak dapat dihitung secara akurat dengan apa ia dijual. Selain itu, nilai pasar wajar harus ditetapkan dalam pengadilan pengesahan hakim karena banyak properti yang diwarisi oleh banyak penerima manfaat yang harus menentukan nilai pasar yang adil jika satu orang ingin mempertahankan properti dan memberikan kepada penerima manfaat lainnya bagian yang adil dari nilai properti.
Penggunaan Real Estat
Ketika pemilik rumah memutuskan untuk menjual propertinya, akan bermanfaat baginya untuk memahami nilai pasar yang adil sebelum mendaftar untuk mengetahui untuk apa ia harus menjualnya. Dia tidak ingin terlalu sedikit mendaftarkan rumah, tetapi dia juga tidak ingin mendaftarkan rumah sedemikian rupa sehingga akan mengurangi pembeli.
Nilai Pasar Wajar untuk Asuransi
Industri asuransi juga sangat tergantung pada nilai pasar yang adil untuk penggantian properti yang rusak atau hancur. Misalnya, jika sebuah rumah dihancurkan dalam kebakaran, perusahaan asuransi akan menggunakan nilai pasar wajar sebuah properti untuk menentukan berapa yang harus dibayar untuk klaim tersebut. Angka ini tidak memperhitungkan keterikatan emosional seseorang dengan properti tersebut, yang berarti jumlah sebenarnya yang dibayarkan melalui klaim mungkin jauh lebih rendah daripada yang bersedia diterima seseorang jika mereka berupaya menjual properti itu sebelum dihancurkan.
Perbedaan Dari Istilah Serupa
Sedangkan "nilai pasar" mengacu pada harga aset di pasar nyata, nilai pasar wajar mewakili nilai properti dalam pasar hipotetis sempurna di mana pembeli dan penjual berada pada posisi yang sama. Sementara nilai pasar aktual sebuah rumah akan tersedia dalam daftar properti, nilai pasar wajar sebuah rumah tidak begitu mudah untuk dihitung. Nilai pasar aktual bisa lebih tinggi daripada nilai pasar wajar dalam banyak kasus jika penjual menilai terlalu tinggi properti mereka atau lebih rendah jika penjual berusaha melakukan penjualan cepat karena putus asa.
"Nilai yang dinilai" dari suatu properti adalah konsep yang serupa, tetapi karena itu merujuk hanya satu pendapat penilai tentang nilai item, bukan nilai pasar wajar yang sebenarnya karena dapat bervariasi dari penilai ke penaksir. Penilai menggunakan standar, pedoman, peraturan lokal, tren ekonomi, dan penjualan yang sebanding untuk menentukan nilai pasar wajar suatu properti. Dalam kebanyakan kasus di mana nilai pasar wajar diperlukan, nilai yang dinilai dianggap dapat diterima, namun, nilai yang dinilai seringkali sedikit lebih tinggi dari nilai pasar wajar yang sebenarnya.
Akhirnya, "nilai yang dinilai" adalah nilai properti yang ditentukan oleh penilai pajak lokal atau administrator penilaian properti. Nilai ini digunakan untuk menghitung pajak properti. Secara umum, nilai yang dinilai dari sebuah properti akan didasarkan pada terakhir kali dijual, inspeksi rumah baru-baru ini dan penjualan rumah yang sebanding. Seperti nilai yang dinilai, tujuan dari penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasar yang adil, tetapi penilaian tersebut dibatasi oleh fakta bahwa penilaian tersebut hanya pendapat satu orang. Sementara nilai yang dinilai harus menyerupai nilai pasar yang adil, seringkali nilai itu sedikit lebih rendah. Nilai yang dinilai adalah angka publik dan dapat diakses di situs web tertentu atau di kantor penilai pajak daerah setempat.
Analisis Pasar Komparatif
Ada banyak cara untuk menentukan nilai pasar wajar, dan meskipun secara hipotetis ada satu nilai pasar wajar definitif dari properti yang diberikan, setiap metode penghitungan nilai cenderung menghasilkan angka yang berbeda. Metode yang paling umum untuk menghitung nilai pasar wajar adalah dengan melakukan analisis pasar komparatif. Ini melibatkan melihat properti sebanding lainnya di pasar atau properti sebanding yang baru dijual dalam dua hingga tiga tahun terakhir.
Di pasar seperti real estat, penting untuk mempertimbangkan lokasi properti yang akan dijual, tetapi dengan barang-barang seperti barang koleksi dan barang antik, mungkin lebih baik untuk melihat penjualan terbaru yang sebanding di seluruh dunia karena pengumpul umumnya tidak membatasi pembelian mereka untuk area lokal. Ketika analisis pasar komparatif melibatkan real estat, biasanya dilakukan oleh agen real estat berlisensi dan harus melibatkan perbandingan dengan rumah dengan rekaman persegi yang sama, dalam kondisi yang sama dan dengan jumlah kamar tidur yang sama. Mereka juga harus hanya menyertakan rumah yang dijual dengan nilai wajar di pasar terbuka, bukan rumah yang dijual dengan penyitaan atau dijual dengan harga yang sangat rendah atau tinggi.
Penilaian Pasar Wajar Profesional
Cara lain yang umum digunakan untuk menentukan nilai pasar wajar sebuah properti adalah dengan menyewa penilai. Penilai harus berspesialisasi dalam jenis properti yang mereka periksa. Misalnya, penilai real estat adalah profesional bersertifikat dengan pengalaman dan pelatihan untuk menentukan nilai properti, sedangkan penilai seni memiliki pengetahuan luas tentang dunia seni, sejarah seni dan tren saat ini dalam penjualan karya seni. Penilai menggunakan analisis pasar kompetitif dan faktor-faktor lain, seperti tren ekonomi, untuk menentukan nilai pasar wajar suatu properti. Banyak pemberi pinjaman membutuhkan rumah melalui penilaian profesional sebelum menyetujui pinjaman untuk properti.
Biaya Penggantian Properti
Biaya penggantian properti adalah umum untuk perusahaan asuransi dan tujuan penghapusan pajak. Biaya penggantian seringkali mirip dengan analisis pasar kompetitif karena dapat melibatkan melihat harga jual properti yang sebanding. Misalnya, jika Anda menabrak mobil Anda, perusahaan asuransi hanya perlu memberi Anda nilai pasar yang adil dari mobil untuk menggantinya dengan mobil dalam kondisi yang sama.
Ketika suatu barang, seperti rumah, perlu dibangun kembali, biaya penggantian perlu memperhitungkan biaya-biaya ini. Misalnya, jika rumah Anda dihancurkan oleh angin topan dan harus dibangun kembali, mungkin Anda harus mengeluarkan biaya $ 250.000 tahun lalu, tetapi membangun kembali rumah yang sama dengan material baru bisa berharga $ 300.000.
Harga Jual
Dalam beberapa kasus, harga jual dapat digunakan untuk menentukan nilai pasar wajar suatu properti. Ini umumnya hanya berlaku jika penjualan baru-baru ini dan jika berada di pasar terbuka tanpa tekanan eksternal. Jika sebuah rumah baru saja dibeli tahun lalu pada nilai yang dianggap adil bagi pembeli dan penjual, misalnya, ini dapat dianggap sebagai nilai pasar wajar untuk keperluan pajak. Namun, setelah sekitar tiga hingga empat tahun, nilai ini kemungkinan tidak akan lagi mencerminkan pasar saat ini dan penilaian harus dilakukan sebelum nilai pajak properti ditentukan.
Penilaian Pihak Ketiga
Jika Anda pernah melihat rumah di situs web seperti Zillow, Anda mungkin telah memperhatikan bahwa rumah yang tidak dijual memiliki nilai yang terdaftar pada mereka (dalam kasus Zillow, ini disebut "Zestimates"). Penilaian properti ini dihitung menggunakan faktor-faktor seperti penjualan lokal baru-baru ini dan catatan pajak publik. Setiap situs memiliki formula eksklusif yang unik, itulah sebabnya nilainya dapat sangat bervariasi dari situs ke situs.
Sebuah perusahaan bernama HouseCanary mengklaim memiliki penilaian properti online paling akurat yang menggabungkan semua data pasar yang tersedia ke dalam analitiknya. Menurut situs tersebut, tingkat kesalahan mereka dari nilai pasar wajar yang sebenarnya tidak boleh lebih dari 3,6 persen, yang berarti situs tersebut sangat mungkin memiliki penilaian rumah pasar wajar paling akurat yang tersedia secara online.
